「名義変更、後回しにしていませんか？」——2024年から罰則付きの義務になった
親が亡くなり、不動産を相続した。でも名義変更の手続きって複雑そうだし、急がなくてもいいか——そう思っていると、思わぬペナルティを受ける可能性があります。
2024年4月1日から、不動産の相続登記（名義変更）が法律上の義務となりました。放置すれば10万円以下の過料の対象になることもあります。
この記事では、義務化された相続登記の手続きの流れ・費用・期限、そして「自分でできるのか、司法書士に頼むべきか」の判断基準を、実体験をもとにわかりやすく解説します。
この記事でわかること
✅ 相続登記が義務化された背景と放置リスク
✅ 名義変更手続きの流れと必要書類
✅ 登録免許税の計算方法と費用の目安
✅ 司法書士に依頼する場合の報酬相場と選び方のポイント
✅ AIを使って自分で登記した実体験と、かかった期間・費用
なぜ相続登記が義務化されたのか
放置された不動産が「所有者不明」になる問題
これまで相続登記は義務ではありませんでした。そのため、相続が発生しても名義変更をしないまま放置される不動産が全国で増加し、所有者がわからない「所有者不明土地」が社会問題化していました。
国土交通省の調査によると、所有者不明土地の面積は九州の面積を上回るともされており、道路整備・災害復旧・農地活用などに支障をきたすケースが相次いでいました。
こうした背景から、2024年4月1日に不動産登記法が改正され、相続登記が義務化されました。
義務化の内容と罰則
相続によって不動産を取得したことを知った日から3年以内に、相続登記を申請しなければなりません。また、遺産分割が成立した場合は、遺産分割が成立した日から3年以内に、その内容を反映した登記を申請する必要があります。正当な理由なく期限を過ぎると、10万円以下の過料の対象となる可能性があります。
また、2024年4月1日以前に相続したことを知っていた未登記の不動産も義務化の対象で、原則として2027年3月31日までに申請する必要があります。2024年4月1日以降に不動産を相続したことを知った場合は、その日から3年以内が期限です。
相続登記（名義変更）の流れ
相続登記の手続きは、大きく4つのステップで進みます。
STEP1：相続財産の調査と相続人の確定
まず、故人が所有していた不動産をすべて把握します。固定資産税の課税明細書（毎年4〜6月に届く）や、法務局での登記事項証明書（登記簿謄本）の取得が有効な手段です。
あわせて、被相続人の出生から死亡までの連続した戸籍謄本を収集し、法定相続人を確定させます。この戸籍収集が、手続き全体の中で最も時間のかかる作業のひとつです。
STEP2：遺産分割協議書の作成（相続人が複数の場合）
相続人が複数いる場合、誰がその不動産を相続するかを話し合い（遺産分割協議）、合意内容を遺産分割協議書にまとめます。相続人全員の署名・実印の押印が必要です。
遺言書がある場合は、その内容に従って手続きを進めます（公正証書遺言以外は家庭裁判所での検認が原則必要。ただし法務局の遺言書保管制度を利用した自筆証書遺言は検認不要）。
STEP3：登記申請書の作成と必要書類の準備
法務局に提出する書類を準備します。主な必要書類は以下のとおりです。
- 相続登記申請書（法務局ホームページからひな形を取得可能）
- 被相続人の出生から死亡までの連続した戸籍謄本
- 被相続人の住民票の除票または戸籍の附票
- 相続人全員の現在の戸籍謄本
- 相続人（不動産を取得する人）の住民票
- 固定資産評価証明書（登録免許税の計算に使用）
- 遺産分割協議書と相続人全員の印鑑証明書（遺産分割による場合）
- 登録免許税相当額の収入印紙
STEP4：法務局への申請と登記完了
管轄の法務局に書類を提出します。窓口への持参のほか、郵送での申請も可能です。申請後、登記が完了すると「登記完了証」と「登記識別情報通知」が交付されます。
費用の内訳：登録免許税と実費
相続登記にかかる費用は、大きく「登録免許税」と「書類取得の実費」に分かれます。
登録免許税
登録免許税は、相続登記にかかる税金です。
計算式：固定資産評価額 × 0.4％
例えば、固定資産評価額が2,000万円の不動産であれば、登録免許税は8万円となります。複数の不動産がある場合は、合算した評価額に0.4%をかけます。1,000円未満は切り捨てで計算します。
免税措置（2027年3月31日まで） 固定資産評価額が100万円以下の土地については、登録免許税が免税となる措置があります。申請書に所定の文言を記載する必要があるため、忘れずに確認しましょう。
書類取得の実費
- 戸籍謄本：1通450円
- 除籍謄本・改製原戸籍謄本：1通750円
- 住民票・印鑑証明書：1通200〜300円程度
- 固定資産評価証明書：1通300〜400円程度（自治体による）
- 登記事項証明書：1通600円
戸籍収集に関しては、本籍地が遠方の場合は郵送費や時間がかかることも考慮が必要です。
実体験：AIを活用して自分で登記を済ませた
私自身も、司法書士などの専門家には依頼せず、AIを活用しながら必要書類を整理し、自分で相続登記を行いました。
近親者が亡くなったのが4月22日。その後、法務局の「登記相談」を予約しようとしたところ、予約が約1か月先まで埋まっていました。相談窓口は平日のみ対応で、しかも1回あたりの相談時間はわずか30分程度。書類に不備があれば、また予約を取り直して出直す必要があります。
ある程度の予備知識を持った状態で臨まないと、何度も法務局に足を運ぶ羽目になる——これは実際に経験した実感です。
私が持参した書類・持ち物は以下のとおりです。
- 出生から死亡までの戸籍謄本等（複数の市区町村にまたがる戸籍謄本・除籍謄本・改製原戸籍謄本を合計で取得し、費用は10,350円）
- 固定資産の課税明細書
- 固定資産評価証明書（600円）
- 身分証明書
- 印鑑
法務局の相談窓口で登記申請書の書き方を教えてもらいながら必要書類を整え、約1万円の登録免許税（収入印紙）を申請書に貼付して提出。その後、約1か月で登記が完了しました。
相続登記が完了したのは7月6日でした。亡くなってから登記完了まで、約2か月半を要しました。
ただし、AIの回答には誤りが含まれる可能性があるため、最終的な申請内容は法務局の案内や登記相談で確認しました。
こうして振り返ると、戸籍収集・法務局の相談予約・書類作成・申請・完了通知まで、想像以上に多くのステップと時間がかかることがわかります。ただ、AIが書類作成の補助をしてくれた点は大きな助けになりました。
司法書士に依頼する場合の費用と選び方
報酬の相場
司法書士に相続登記を依頼した場合の報酬相場は、不動産1件（シンプルなケース）で5万〜10万円程度が目安です。複数の不動産がある場合や、相続人が多い場合、遺産分割協議書の作成も含む場合は費用が上がります。
これに加えて、登録免許税・書類取得の実費が別途かかります。
依頼するメリット
- 書類の収集・作成をすべて任せられる
- 書類の不備による差し戻しのリスクを減らせる
- 平日に法務局へ出向く必要がない
- 複雑なケース（相続人が多い・転籍が多い・兄弟姉妹相続など）でも対応できる
自分でできるケース・専門家に頼むべきケース
自分で対応しやすいケース
- 相続人が自分一人（単独相続）
- 不動産が1〜2件で評価額が比較的わかりやすい
- 平日に法務局へ出向く時間が確保できる
- AI・インターネットを活用した書類作成に抵抗がない
司法書士への依頼を検討すべきケース
- 相続人が複数いて、遺産分割協議書の作成が必要
- 不動産が複数あり、評価額の合算が複雑
- 転籍が多く、戸籍の収集が困難
- 相続人同士でもめている、または行方不明の相続人がいる
- 時間的な余裕がなく、できるだけ早く完了させたい
司法書士の選び方のポイント
司法書士を選ぶ際に確認しておきたいポイントは以下のとおりです。
- 費用の内訳が明確か：報酬だけでなく、実費（戸籍収集費用など）が含まれているかどうかを確認する
- 相続登記の実績があるか：不動産登記・相続に特化した事務所かどうかを確認
- 初回相談の料金：無料相談を設けている事務所もあるため、相談料や相談時間を事前に確認する
- 対応エリアと方法：郵送・オンラインでも対応できるか
相続登記を放置するとどうなるか：3つのリスク
リスク①：過料（罰則）
先述のとおり、相続を知った日から3年以内に申請しなければ、10万円以下の過料の対象になる可能性があります。
リスク②：不動産を売却・担保にできない
相続登記が完了していない不動産は、そのままでは買主への所有権移転登記や、金融機関による抵当権設定登記を進められません。実家を売却して現金化したい場合も、原則として先に相続登記を済ませる必要があります。
リスク③：二次相続で手続きが複雑化する
登記を放置している間に相続人が亡くなると、「二次相続」が発生します。相続人が増えるほど手続きは複雑化し、費用も時間もかかります。「今だけ」の先送りが、将来の家族に大きな負担を残すことになります。
まとめ：相続登記は「早く・正確に」が原則
2024年4月から義務化された相続登記のポイントを整理します。
- 期限：相続を知り、不動産を取得したことを知った日から3年以内
- 登録免許税：固定資産評価額 × 0.4%（100万円以下の土地は免税の場合あり）
- 自分で行う場合：法務局での相談予約は混雑しているため、早めに動くことが重要
- 司法書士へ依頼する場合：5万〜10万円程度の報酬＋実費が目安
- 放置するリスク：過料・売却不可・二次相続の複雑化
相続登記は、一度経験するとその大変さが実感できます。特に法務局の予約が取りにくい状況では、手続き開始から完了まで数か月かかることも珍しくありません。早めに動き出すことが、結果的に家族全員の負担を減らします。
そして、相続をスムーズに進めるためには、生前のうちに不動産の情報を整理し、家族に伝えておくことが何より大切な準備です。
デジタル資産の整理も、相続の「事前準備」のひとつ
相続登記は、不動産だけでなく「故人が何を所有していたのか」を把握しておくことが重要です。
不動産の相続手続きを進める中で、「故人のネット銀行の口座がどこにあるかわからない」「スマートフォンのパスワードが開かない」という問題が重なって発生するケースが近年増えています。
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この記事の執筆者
田原 日出夫
現代文・小論文講師／終活・相続ライター 30年以上にわたり国語教育に携わり、東京大学・早稲田大学・慶應義塾大学など難関大学合格者を多数輩出。誌面ライター13年、Webライター約8年の経験を持ち、終活・相続・デジタル遺産・シニア向けIT活用などの分野で執筆を行う。複雑な制度や専門用語を、初めての方にもわかりやすく伝えることを信条としている。近親者の相続手続きを自ら経験し、実体験に基づいた情報発信を心掛けている。
参考資料
- 法務省「相続登記の義務化について」（2024年4月1日施行）
- 法務省「相続登記の登録免許税の免税措置について」
- 国土交通省「所有者不明土地問題の現状と課題」
- 税理士法人レガシィ「相続登記の登録免許税の計算方法」
- OAG税理士法人「相続登記：登録免許税計算方法」